El mercado le dio la espalda al plan de viviendas de Sturzenegger y van a esperar que baje la inflación

 El mercado le dio la espalda al plan de viviendas de Sturzenegger y van a esperar que baje la inflación
 LPO || Los bancos se resisten a sumarse y los pocos que lo hicieron demoran su implementación.
El presidente Mauricio Macri intentó en medio de su pelea con los sindicatos, lanzar un anuncio social de impacto que atenuara el impacto del tren bala de la movilización que finalmente desbordó este viernes el bajo porteño.

Macri junto a la gobernadora Vidal anunció en Ezeiza el Plan Nacional de Vivienda de su gobierno, que en rigor por ahora se trata de poco más que un intento por ordenar cuatro iniciativas oficiales que se superponen; mientras que lo único que realmente sigue en ejecución es el plan Procrear de la Anses y el Banco Hipotecario, ideado durante la gestión kirchnerista.

El Gobierno intentó así salir al rescate del plan de créditos ajustados por UVIs, una nueva unidad de ahorro y crédito que copia las UF (unidades de fomento) de la vivienda de Chile, lanzado de manera inconsulta por el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, y que hasta ahora fracasó, como anticipaban en el mercado.

La UVIs es una unidad de valor que equivale a la milésima parte del precio de un metro cuadrado testigo, un promedio de lo que cuesta construir un metro cuadrado en varios centros urbanos del país, que ajusta por inflación. Su mayor atractivo es que reduce a menos de la mitad los ingresos necesarios para poder pedir un crédito.

«En un contexto de alta inflación un crédito hipotecario a tasa fija es imposible de sacar, y ante alquileres que se ajustan cada seis meses, más todos los gastos que tienen que pagar los inquilinos cada dos años cuando se les vencen los contratos, un instrumento que permita reactivar el crédito hipotecario aceptando la realidad de la inflación nos parece una muy buena noticia», señaló Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario.

«No entiendo por qué le han hecho tanta mala fama. Al fin y al cabo, al que compra un inmueble a estrenar también le ajustan la cuota por el índice de la Cámara de la Construcción y en los tres o cuatro años que estás pagando tu futura casa además tenés que pagar el alquiler, con lo cual mucha gente está dispuesta a hacer un esfuerzo y pagar el doble de un alquiler y comprarse su techo propio», agregó Gómez Picasso.

La mala fama viene por partida doble. Primero porque fue interpretada como una primereada apresurada de otro proyecto de UVIs en tratamiento en el Congreso de la autoría del ex vicepresidente y actual senador, Julio Cobos, que venía trabajando la idea hace años.

Segundo, porque el proyecto de UVIs de Sturzenegger dispone que el ajuste de esa unidad sea por el CER (coeficiente de estabilización de referencia que ajusta por inflación) lo que garantiza la rentabilidad para los bancos ya que la tasa de interés ajusta siempre por encima de la inflación a una tasa real en torno al 5%. Hoy por hoy, con una inflación del 33,4% anual, se trata de una tasa nominal del 40%, una tasa a la que el mismo secretario de Finanzas, Luis «Toto» Caputo, dijo que no se endeudaría «ni en pedo».

«La medida es de muy difícil implementación con inflación, pero es una buena idea si baja la inflación. Esto puede ser viable con una inflación de una cifra. Por ahora no conozco un solo caso en el que se haya aplicado», dijo a LPO el arquitecto Mario Goldman de Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo.

Y la inflación de menos del 9% no están previstas en el Plan Monetario hasta 2019. Por eso mismo en la City se mofaban del mal timming y advertían sobre la similitud con la resolución 1050.

Hasta ahora el plan no se puso en marcha en la mayoría de los bancos que adscribieron. En líneas generales, los bancos privados siguen «estudiando la implementación», aunque la normativa ya está lista. Es que «el Gobierno históricamente protegió en escenarios de crisis al deudor hipotecario y la normativa de las UVIs prevé que si el CER se aleja mucho de la evolución del salario se estiren los plazos de pago», explicó Gómez Picasso

El problema del plan de Sturzenegger es que ajusta por CER, un índice que suele ubicarse por encima de la inflación y que apunta a beneficiar a los bancos. El plan de Cobos cambia ese índice por otro que se mueve por debajo de la inflación.

LPO consultó a varios bancos y puso saber que una de las entidades privadas más grandes decidió lanzarlo recién después de junio, cuando haya alguna certeza de la desaceleración de las inflación que promete el Gobierno. El banco Galicia puso en funcionamiento el programa de ahorro en UVIs, pero aunque lo promocione no confirmaron haber entregado ningún crédito bajo esta modalidad. El Banco Macro, se comenta en el sector, ya asignó unos pocos créditos entre sus empleados a modo de prueba.

El mismo banco Nación decidió no sumarse al proyecto de Sturzenegger y el Banco Provincia aun no lo implementa, aunque revelaron a LPO que esperan que en un par de semanas ya entre en vigencia.

Mientras, el proyecto de Cobos ya obtuvo media sanción en la Cámara Alta. La gran diferencia es que en vez de ajustar por el CER, lo hace por el ICC (índice del costo de la construcción), que se mueve por debajo del a inflación y con menor volatilidad. Así, es factible que de obtener el visto bueno de la Cámara Baja, las UVIs de Sturzenegger pasen a ser una anécdota y los bancos tengan que revisar sus programas crediticios y adaptarlos a las UVIs de Cobos.

El “plan” de Macri

 

Fue en ese marco, que el presidente Macri sumó cierta confusión, al anunciar otro “plan” de vivienda del que hasta ahora se sabe poco, salvo el maquillaje prometido al kirchnerista Procrear.

El presidente prometió la construcción de 120 mil viviendas. Este año se terminará la construcción de 62.000, «a las que se sumarán otras 20.000 unidades que se comenzarán a construir este año”, dijo el subsecretario de Coordinación de la Obra Pública, Ricardo Delgado.

Macri junto a Vidal y Granados anunció su plan de vivienda en Ezeiza.

Mediante el Procrear este año se asignarán 30 mil créditos de los 100 mil anuales que había prometido el titular de la Anses, Emilio Basavilbaso, al inicio de su gestión. En total apunta a dar 175 mil créditos subsidiados a lo largo hasta 2019.

Lo que sí se respeta del anuncio original es que el nuevo Pro.Cre.Ar. no subsidiará la tasa de interés, porque eso descapitaliza el Fondo de Garantía de Sustentabilidad; pero sí se darán subsidios de capital, aunque no se dieron mayores precisiones del origen de ese capital subsidiado. Delgado explicó que “se está trabajando en todas las líneas de financiamiento posible”, en especial a través de organismos multilaterales, como la CAF, el Banco Mundial y el BID.

Además, se contempla otorgar 456 mil microcréditos para refacción a cero por ciento de tasa de interés, para hacer reformas habitacionales como conexión a la red de gas, luz y agua, o para mejoras edilicias. Los primeros 40 mil se otorgarán este año.

El déficit habitacional del país según cálculos oficiales, es de 3,8 millones de viviendas: 2,2 millones de hogares necesitan refacciones y hay una carencia neta de 1,6 millones de viviendas.

Pese a este desorden en el sector hay expectativa. «La construcción es como una fábrica de fábricas con una capacidad enorme para generar trabajo. En la campaña Macri dijo que iba a reactivar el sector y en el sector hay mucha expectativa. Para hacer una obra primero se registra la encomienda y las obras se comienzan seis o nueve meses más adelante. Las encomiendas de obra en el primer trimestre de 2016 que nosotros relevamos fueron 686 contra 363 del primer trimestre de 2015, es un aumento del 90%. Pero aun así este año está perdido para la construcción privada», explicó Goldman.

El diagnóstico para Gómez Picasso coincide: «Nosotros lanzamos un mailing invitando a un seminario sobre tasación de créditos hipotecarios con UVIs al mediodía y a las dos y media de la tarde ya se habían agotado las ochenta localidades. La expectativa sobre la reactivación del crédito es enorme», concluyó.

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